陕西商洛：违规抵押土地融资15亿
商洛市东南——刘湾镇，商丹循环工业经济园区（下称“商丹工业园”））新的管委会大楼正在紧张施工。
在大楼的不远处，是奔流不息的丹江和江右岸大片杂草丛生的土地。
就在这个园区里，商洛市城市建设投资开发有限公司（下称“商洛城投”）拥有一宗75.3万平方米（1130亩）的国有土地，并已将其抵押融资了15亿元。
然而，经国家土地督察西安局核查，商洛市在为商洛城投进行土地抵押融资的过程中，存在违规划拨用地、虚假供地和虚高评估地价等多项违规行为。
据记者调查，商洛城投在债券发行文件中称用于15亿元债券担保的75.3万平方米（1130亩）土地，实际面积仅为48.6万平方米（730亩）。同时，在土地价格评估过程中，每平方米1000多元的土地被虚高评估为3010元用作抵押担保。
“市里正在研究，会拿出一个意见，但具体什么时候不好说。”商洛市委宣传部新闻科相关负责人在 《中国经营报》记者多次联系后表示。
而商洛市发改委经贸科则表示，他们“只是转报，具体都是城投公司弄的。”
记者多次前往以及电话联系商洛城投，但截至发稿时，该公司没有正式回复。记者致函商洛市委宣传部，截至发稿，也未获正式回复。
“虚假”抵押
“为了尽快开展项目，都是用一些虚的城市规划、办理土地证、再拿去抵押的筹集方式。”一位不愿具名的陕西国土系统人士称。
2011年11月20日，在尚未组织集体土地征收，甚至部分土地尚未经农用地转用和土地征收审批的情况下，商洛市政府以《关于划拨土地资产的通知》，将1530亩土地划拨给商洛城投。
事实上，其中仅有998亩经农用地转用和土地征收审批。
如果按照正规程序，办理国有土地使用证，需经过集体土地转让手续，并按照规划、土地用途进行价格评估，缴纳土地出让金后才能办理，而商洛市政府在划拨上述1530亩土地时，上述程序均未进行。
据记者了解，国家土地督察西安局在督察中发现，在未经土地招、拍、挂、也未收缴土地出让金和相关税费的情况下，经商洛市政府同意，商丹循环工业经济园区管委会违法为商洛城投办理了用途为商业、住宅，面积753104平方米（1130亩）的国有土地使用权证书（商丹国用[2011]第3号）用于抵押融资。
对此，记者致电商丹循环工业经济园区管委会（下称“商丹工业园管委会”），该局一工作人员表示，曾参加过商讨土地融资的会议，但他不清楚抵押贷款的具体情况。
不仅如此，商洛城投除了违规办理土地手续外，亦涉嫌“夸大”土地面积进行“虚假”抵押。
经过国家土地督察西安局现场踏勘，2013年商洛城投用于所发行的15亿元债券担保的土地面积实际仅为730亩。
按照《2013年商洛市城市建设投资开发有限公司公司债券募集说明书》(下称“募集说明书”）所说，当时是以商丹工业园园区75.3万平方米(1130亩)土地的使用权进行了抵押担保。
陕西新兰特土地评估咨询有限公司（下称新兰特评估）在对上述土地进行资产评估时，不仅无视“夸大虚报”的事实，而且拉高土地评估价格近一倍。
“估高价也是常规做法。”一位不愿透露姓名的前新兰特评估工作人员透漏，“很多时候，我们并不需要实地勘察调查，就可以评估。”
记者翻阅上述募集说明书发现，2012年6月20日，新兰特评估为商洛城投出具了003号土地估价报告，将其所抵押的1130亩土地每平方米估价3010元，总估值为22.67亿元。
“一千多亩地，22亿元的评估价，折合每平方米达3000元。而商洛市其他地方的土地转让价格一般只有几百元一平方米。”上述国土系统人士直言。
记者在商洛当地询问多家地产开发商并查阅商洛市国土局官网土地出让信息发现，目前，商洛市商品房均价在每平方米三四千元，而土地出让每平方米均价都在1000元左右。
另外，鹏元资信评估有限公司在今年6月出具的《商洛城投2013年公司债券2014年跟踪评级报告》中提到，根据抵押资产评估报告约定，抵押资产需每年4月30日前出具基准日为上年12月31日的资产评估报告，但商洛城投未对抵押资产再次进行评估。
记者调查中还发现，商洛城投法人代表为徐明非，而徐正是商洛市副市长，而国家相关部门曾多次禁止官员在城投公司兼职。
“在发行人付费体制下，第三方评级机构和发行人共同的利益诉求导致评级上调的冲动却难以避免。”西安证券业人士对此评价。
国家土地督察西安局副专员姚青林7月31日通报了商洛市土地例行督察有关情况和发现的四个方面突出问题，主要是柞水高尔夫球场监管不力，违规利用土地抵押融资问题严重，土地出让金收支不规范，耕地占补平衡落实不到位。柞水县是国家级贫困县，却拥有着被誉为全国最好的山地高尔夫球场——秦岭壹号高尔夫球场。
涉嫌擅自改变募集资金用途
记者调查还发现，商洛城投所发行债券的公开用途与实际用途不符。
“本期债券核准发行额度不超过15亿元，所筹资金必须全部用于商洛市保障房10个项目的建设。”记者查阅国家发改委和陕西省发改委网站发现，在核准商洛城投发行15亿元债券的国发改财金〔2013〕1268号文和陕发改财金〔2013〕1010号文中，都对债券用途做了这样的规定。
但就在城投债成功发行之后不久，在《商洛日报》关于该债券的报道中，资金用途却变为“用于保障性住房建设、城市基础设施和交通建设”。
无独有偶的是，在商洛市政府2013年12月26日召开的城投债支持项目银企对接会上，商洛城投在通报也称，债券资金将“主要用于保障性住房建设、城市基础设施和交通建设”，其中“使用债券资金支持项目包括 一体两翼 建设，市级城建、交通、工业园区等四大板块6类28个项目。”
《商洛市城市建设投资开发有限公司2013年审计报告》显示，商洛城投在建项目包括：商洛市行政中心工程、东龙山至张浴沟段丹江右岸防堤工程、商丹园区入园标志、牛背梁工程、车站改扩建、检测站、商洛新车站建设等7个项目。其中商洛市行政中心工程，在2013年增加投资7250万元。
实际上，商洛城投已涉嫌擅自改变募集资金用途及信披违规。根据2010年《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》中的明确规定：“发行人应按照核准的投向使用企业债券募集资金，不得擅自改变资金用途。”
违规划拨用地、虚假供地和虚高评估地价的背后是商洛市对建设资金的渴求。
“面积大市、人口小市、经济弱市”，这是商洛市政府官员对当地社会经济现状的总结。商洛市地方财政长期依靠国家和省级财政转移支付。《2014年商洛市政府工作报告》的数据显示，2013年商洛财政总收入为39.7亿元，其中地方财政收入仅25.68亿元。
与有限的地方财政相呼应的，是巨大的投资体量。上述政府工作报告称，商洛市2014年将实施市级重点项目160个，年度投资350亿元以上。
这一现状直接导致了“资金饥渴”，当地政府对此亦不讳言。
商洛市市长陈俊在2013年9月4日所作的《商洛市经济社会发展专题报告》中，提到商洛社会经济发展的第一难题就是“资金筹措难”。
“（商洛）自有财力非常有限，发展资金主要依靠上级支持和银行贷款。”上述内部报告说，“可以说，商洛过去几年的快速发展也是举债发展。”
据业内人士介绍，2010年之前，商洛市还可以利用地方财政担保贷款。而在2010年6月，国务院下发19号文《加强地方政府融资平台公司管理办法的通知》，禁止地方政府用财政收入给融资平台担保贷款。通知规定，融资平台若要贷款融资，需要提供符合抵押条件的项目资产或项目预期收益等权利作为贷款担保。
于是，为了贷款需要，城投公司需要提供有效的质抵押物。
然而，商洛是一个典型的“八山一水一分田”的土石山区，土地资源十分紧缺，全市仅有耕地300万亩，其中基本农田265万亩，可利用的平地资源非常少。
在有限的农用地转国有土地指标下，商洛市并没有太多的土地用来质押。
“2011年到2012年，我们进行了一次资产重组。”商洛城投办公室一位工作人员透露，“为的就是给融资作准备。”
为此，商洛市政府还专门于2012年2月13日下发了《关于做好市城投公司资产整合重组前期准备工作的通知》，规定当年3月底前必须完成资产重组。
也就在这一时期，为了达到新的债券发行标准，据上述募集说明书披露，2011年11月，商洛市政府将可用于商业开发、住宅建设和工业建设的国有土地使用权无偿划拨给商洛城投。
融资平台“生死劫”
实际上，商洛市的融资平台正在陷入“生死劫”。
7月31日，国家土地督察西安局就“商洛市土地管理中存在的重大违法违规情况”对陕西商洛市政府进行公开约谈。在此次公开约谈中，国家土地督察西安局指出，商洛市违规利用土地抵押融资问题严重，并要求其整改工作应于今年9月30日以前完成，陕西省政府组织验收。
一时间，作为商洛市主要的融资平台——商洛城投，成为了整改事件的“风暴眼”。
“市国土局正在牵头进行整改。”商洛城投副总经理王昱智对记者表示，但当记者问及整改具体进展时，他没有给出回应。
记者调查发现，商洛城投实际是商洛市力推的四大融资平台之一。
(责任编辑：村官)
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